Die Kla¨gerin, eine GbR mbH, wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 2. 1.
1999 gegru¨ndet; Gesellschafter der Kla¨gerin sind A mit einem Gesell-
schaftsanteil i. H. von 70%, B mit einem Gesellschaftsanteil i. H. von
25% und C mit einem Gesellschaftsanteil i. H. von 5%. Zweck der Ge-
sellschaft ist nach § 1 des Gesellschaftsvertrags die gewinnbringende
Verwaltung und Vermietung des Grundstu¨cks Z-Straße in P.
Eigentu¨merin des 1.820 qm großen, zentral gelegenen Grundstu¨cks ist
die G-GmbH, die das Objekt mit notariell beurkundetem Kaufvertrag
vom 30. 1. 1996 zu einem Kaufpreis von 300.000 DM erworben hatte;
an der G-GmbH sind der als Gesellschafter-Gescha¨ftsfu¨hrer bestellte A
mit 50%, B mit 25% und C mit 25% beteiligt. Das Grundstu¨ck ist mit
einer Werk- und Montagehalle, diversen Nebengeba¨uden sowie mit
einem viergeschossigen Bu¨ro- und Verwaltungsgeba¨ude bebaut. Die
Geba¨ude wurden im Wesentlichen in der Zeit zwischen 1927 und 1945
errichtet. Nach den vom FA im Zuge zweier Ortsbesichtigungen in den
Jahren 1999 und 2005 getroffenen Feststellungen sind die auf demGrund-
stu¨ck befindlichen Geba¨ude mit diversen Bauscha¨den und Bauma¨ngeln be-
haftet und dem Verfall preisgegeben; fu¨r Lagerzwecke sei die Halle indes
noch nutzbar. Das bis 1995 noch an verschiedene gewerbliche Nutzer ver-
mietete Grundstu¨ck stand in den Jahren 1996 bis einschließlich 1999 leer.
Die Kla¨gerin (als Pa¨chterin) schloss unter dem 2. 1. 1999 mit der
G-GmbH (als Verpa¨chterin) einen „Nutzungsu¨berlassungsvertrag“ u¨ber
das zu diesem Zeitpunkt bereits mehr als drei Jahre leerstehende Grund-
stu¨ck ab. Nach § 1 Abs. 2, § 2 des Vertrags wird der Kla¨gerin das Grund-
stu¨ck zur Nutzung im Rahmen ihrer vermo¨gensverwaltenden Ta¨tigkeit,
insbesondere zur weiteren Vermietung und Verpachtung oder zur eigenen
Nutzung in dem ihr bekannten, renovierungsbedu¨rftigen Zustand u¨ber-
lassen. Nach § 5 des Vertrags hat die Kla¨gerin notwendige Instandhal-
tungs- oder Instandsetzungsarbeiten am Pachtgegenstand zur Aufrecht-
erhaltung des bei U¨ bergabe gegebenen Zustands auf eigene Kosten und
Gefahr auszufu¨hren. § 5 Abs. 2 des Vertrags berechtigt die Pa¨chterin, auf
eigene Kosten und Gefahr die zum Pachtgegenstand geho¨renden Geba¨u-
de im Rahmen einer ordnungsgema¨ßen Bewirtschaftung ganz oder teil-
weise abzubrechen, zu erneuern, instand zu setzen, zu verbessern, zu er-
weitern und in ihrer Nutzung zu vera¨ndern. Aufwendungen fu¨r Altlasten-
beseitigung, die hierdurch verursacht werden, hat die Kla¨gerin zu tragen.
Fu¨r diesbezu¨gliche Aufwendungen entsteht der Kla¨gerin – auch im Fall
einer Beendigung des Pachtverha¨ltnisses vor Ablauf der Nutzungsdauer
des instand gesetzten, neu entstandenen oder erweiterten Wirtschaftsguts
– kein Ersatzanspruch. Nach § 4 des Vertrags betra¨gt der von der Kla¨ge-
rin geschuldete Pachtzins im Zeitraum vom 1. 1. 1999 bis zum 31. 12.
1999 pauschal 2.500 DM pro Monat ohne gesonderte Verrechnung wei-
terer Nebenkosten; ab dem 1. 1. 2000 schuldet die Kla¨gerin einen Pacht-
zins i. H. von pauschal 2.500 DM pro Monat zzgl. sa¨mtlicher den Pacht-
gegenstand betreffender o¨ffentlicher Kosten und Lasten mit Ausnahme
solcher, die sich aus eventuell auf dem Pachtgegenstand befindlichen Alt-
lasten oder deren Beseitigung ergeben. § 3 des Vertrags entha¨lt verla¨nger-
te Ku¨ndigungsfristen fu¨r den Fall, dass die Kla¨gerin Instandhaltungs-
oder Verbesserungsmaßnahmen an den auf dem Grundstu¨ck befindlichen
Geba¨uden vornimmt. I. U¨ . soll es nach den von den Vertragsparteien ge-
troffenen Vereinbarungen bei den gesetzlichen Ku¨ndigungsregelungen
fu¨r gewerblich genutzte Ra¨ume verbleiben.
Das von der Kla¨gerin zum 1. 1. 1999 angemietete Grundstu¨ck stand
im Kalenderjahr 1999 leer. Im Zeitraum von Januar 2000–Juni 2001 hat
– nach den gem. § 118 Abs. 2 FGO bindenden Feststellungen des
FG – eine Immobilienverwaltungs- und Vermittlungs-GmbH das Ob-
jekt im Auftrag der Kla¨gerin zur Vermietung und gleichzeitig zum Ver-
kauf in regionalen Tages- und Wochenzeitungen angeboten. Nach dem
Vortrag der Kla¨gerin sind zudem folgende weitere Maßnahmen zur
ku¨nftigen Vermietung des Grundstu¨cks ergriffen worden: Am Pacht-
objekt sei eine 1 x 2 m große Tafel angebracht worden, auf der u¨ber die
Mo¨glichkeit der Anmietung des Objekts informiert wurde. Daneben
ha¨tten sich die Gesellschafter bemu¨ht, potenzielle Interessenten fu¨r das
Objekt ausfindig zu machen und insoweit Kontakt mit Kfz-Ha¨ndlern,
Kfz-Werksta¨tten, Montageunternehmen, Einzelhandelsketten, Betrei-
bern von Fitness-Einrichtungen und Rettungsdiensten sowie mit einer
Glaubensgemeinschaft aufgenommen. Trotz dieser Bemu¨hungen ge-
lang es der Kla¨gerin in der Folgezeit nur, einzelne Teilfla¨chen der auf
dem Grundstu¨ck befindlichen Geba¨ude an verschiedene Nutzer zu
vermieten; hierbei erzielte die Kla¨gerin Einnahmen i. H. von
661 DM (2000), 1.958 DM (2001), 1.124 € (2002), 1.127 € (2003),
1.127 € (2004) und 3.261 € (2005). Den mithin in den Streitjahren
(1999–2005) insgesamt erzielten Einnahmen i. H. von 7.978 € standen
Werbungskosten der Kla¨gerin i. H. von 116.426 € gegenu¨ber.
Das FA stellte mit Bescheiden u¨ber die einheitliche und gesonderte
Feststellung von Besteuerungsgrundlagen fu¨r die Streitjahre die Ein-
ku¨nfte der Kla¨gerin aus Vermietung und Verpachtung letztlich mit je-
weils 0 € fest, fu¨r die Jahre 2003–2005 unter Vorbehalt der Nachpru¨-
fung gem. § 164 Abs. 1 AO. Die gegen alle genannten Bescheide ge-
richteten Einspru¨che der Kla¨gerin hatten keinen Erfolg. Das FA hob
mit Einspruchsentscheidung vom 28. 8. 2007, mit der es die Einspru¨-
che der Kla¨gerin als unbegru¨ndet zuru¨ckwies, den Vorbehalt der Nach-
pru¨fung in den Feststellungsbescheiden fu¨r die Vz. 2003–2005 auf.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Das FG vertrat die Auffassung, dass das
FA zu Recht eine Einku¨nfteerzielungsabsicht der Kla¨gerin verneint ha-
be. Mit ihrer Revision ru¨gt die Kla¨gerin die Verletzung formellen und
materiellen Rechts.
AUS DEN GRU¨ NDEN
Entscheidung
1 . . . 10
I
1.
Die Revision ist unbegru¨ndet und daher zuru¨ckzuwei-
sen (§ 126 Abs. 2 FGO). Zutreffend hat das FG die auf das von
der Kla¨gerin gepachtete Gewerbeobjekt entfallenden Werbungs-
kostenu¨berschu¨sse nicht bei deren Einku¨nften aus Vermietung
und Verpachtung beru¨cksichtigt.
11
I
(. . .)
Aufwendungen fu¨r die beabsichtigte Vermietung eines leer-
stehenden Gewerbegrundstu¨cks als vorab entstandene Wer-
bungskosten; Einku¨nfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobi-
lien stets im Einzelfall zu pru¨fen
12
I
2.
Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Auf-
wendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Ein-
nahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9
Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Ver-
pachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen
Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leer-
stehenden) Gewerbegrundstu¨cks an, bevor mit dem Aufwand
zusammenha¨ngende Einnahmen i. S. des § 21 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 EStG erzielt werden, ko¨nnen sie zwar grds. als vorab ent-
standene Werbungskosten beru¨cksichtigt werden, wenn ein aus-
reichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen
den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rah-
men der Abzug begehrt wird. Allerdings ist bei Gewerbeimmo-
bilien stets im Einzelfall festzustellen, ob der Stpfl. beabsichtigt
(hat), auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen U¨ ber-
schuss der Einnahmen u¨ber die Werbungskosten zu erzielen.
Das von der Kla¨gerin bemu¨hte BFH-Urteil vom 1. 4. 2009
1
ist
insoweit nicht einschla¨gig, da es nicht eine Gewerbeimmobilie,
sondern eine Wohnimmobilie betraf, die lediglich zu anderen als
Wohnzwecken genutzt wurde.
Anforderungen an die Feststellung der Aufnahme einer Ein-
ku¨nfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien
13
I
Die Feststellung, ob der Stpfl. mit Einku¨nfteerzielungs-
absicht gehandelt hat, muss das FG nach seiner freien, aus dem
1 BFH-Urteil vom 1. 4. 2009 – IX R 39/08, BStBl. II 2009 S. 776 = DB 2009
S. 1570.
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Steuerrecht
DER BETRIEB | Nr. 21 | 24. 5. 2013
