erkennen gegeben, dass Motiv ihres Handelns nicht die Einnah-
meerzielung durch sie, sondern lediglich die Verlustvermeidung
bei der (personenidentischen) G-GmbH war.
Entscheidung des FG zutreffend
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I
Vor diesem Hintergrund hat das FG die – ohne vorher-
gehende typisierende Vermutung – origina¨r festzustellende Ein-
ku¨nfteerzielungsabsicht im Rahmen seiner Einzelfallwu¨rdigung
zutreffend verneint. (. . .)
Redaktioneller Hinweis:
Volltext-Urteil online: DB0591303.
Einkommensteuer/Gewerbesteuer
Gewerblicher Grundstu¨ckshandel bei Vera¨ußerun-
gen zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung
Gewerblicher Grundstu¨ckshandel – Vermo¨gensverwaltung –
Drei-Objekt-Grenze – Za¨hlobjekte – Zwangsversteigerung – An-
scheinsbeweis fu¨r Erwerb in Vera¨ußerungsabsicht – Nachweis
eines atypischen Sachverhaltsverlaufs
EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1
1. Die perso¨nlichen oder finanziellen Beweggru¨nde fu¨r die Ver-
a¨ußerung von Immobilien sind fu¨r die Zuordnung zum ge-
werblichen Grundstu¨ckshandel oder zur Vermo¨gensverwal-
tung unerheblich. Dies gilt auch fu¨r wirtschaftliche Zwa¨nge
wie z. B. die Anku¨ndigung von Zwangsmaßnahmen durch
einen Grundpfandgla¨ubiger.
2. Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheins-
beweises, der – ohne dass es dafu¨r weiterer Indizien bedarf
– den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs des jewei-
ligen Grundstu¨cks in bedingter Vera¨ußerungsabsicht zula¨sst.
Ihre Geltungskraft kann im Einzelfall durch den Nachweis
eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschu¨ttert werden.
Dafu¨r kommen indes grds. weder die Gru¨nde der Vera¨uße-
rung noch Absichtserkla¨rungen in Betracht, sondern vor-
nehmlich Gestaltungen des Stpfl. in zeitlicher Na¨he zum Er-
werb, die eine Vera¨ußerung innerhalb eines Zeitrahmens
von etwa fu¨nf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher
machen.
BFH-Urteil vom 27. 9. 2012 – III R 19/11
u
DB0591345
Der Kla¨ger K war in den Streitjahren 1996-1998 Allein- und Miteigen-
tu¨mer zahlreicher Grundstu¨cke. Daru¨ber hinaus war er an einer u. a. auf
dem Gebiet des Handels mit Industriegu¨tern und Kfz ta¨tigen GmbH
beteiligt. Aufgrund von Steuerschulden in Millionenho¨he hatte das FA
L 1997 im Arrestweg die im Alleineigentum des K stehenden Grund-
stu¨cke O, erworben im Jahr 1988, M, erworben im Jahr 1995, B, erwor-
ben im Jahr 1995, K, erworben im Jahr 1997 und H, erworben im Jahr
1997 sowie weitere im Miteigentum des Kla¨gers und seiner Ehefrau ste-
hende Grundstu¨cke mit Sicherungshypotheken belastet. Nachdem fu¨r
die den Arrestanordnungen zugrunde liegenden Abgabenanspru¨che
Steuerbescheide ergangen waren, beschied das FA L dem Kla¨ger und
dessen Ehefrau am 30. 1. 1998, dass es in einer Woche die Verwertung
der Sicherheiten einleiten werde. Zu einer Zwangsversteigerung der
Objekte kam es aber nicht, weil das FA L dem Kla¨ger und seiner Ehe-
frau einen freiha¨ndigen Verkauf dieser Grundstu¨cke gestattete. Darauf-
hin vera¨ußerten K und seine Ehefrau im Jahr 1998 die genannten
Grundstu¨cke, wodurch jeweils Vera¨ußerungsgewinne erzielt wurden.
Daneben vera¨ußerten K bzw. der Kla¨ger und seine Ehefrau im Jahr
1998 auch noch weitere Grundstu¨cke.
Aufgrund einer Außenpru¨fung bejahte das FA einen gewerblichen
Grundstu¨ckshandel des K, zu dessen Betriebsvermo¨gen die o. g.
Grundstu¨cke geho¨rten und setzte fu¨r 1996-1998 GewSt-Messbetra¨ge
gegen K fest.
Das FG gab der Klage statt, da K die Grenze der privaten Vermo¨gens-
verwaltung nicht u¨berschritten habe, da er in dem maßgebenden Fu¨nf-
Jahres-Zeitraum nicht mehr als drei Objekte vera¨ußert habe. Die vier
Grundstu¨cke O, B, K und H seien nicht mitzuza¨hlen, da K sich der
Vera¨ußerung dieser Grundstu¨cke aufgrund der zwangsweise eingetrage-
nen Sicherungshypotheken und deren angedrohter Verwertung ohne
Inkaufnahme wirtschaftlicher Nachteile nicht habe entziehen ko¨nnen.
AUS DEN GRU¨ NDEN
Entscheidung
Die Revision ist begru¨ndet, sie fu¨hrt nach § 126 Abs. 3 Satz 1
Nr. 2 FGO zur Aufhebung des Urteils und zur Zuru¨ckverwei-
sung der nicht spruchreifen Sache an das FG.
1.
Das FG hat die Verka¨ufe der Grundstu¨cke B, K und H durch
K zu Unrecht als private Vermo¨gensverwaltung angesehen und
daher das Vorliegen der in der BFH-Rspr. entwickelten Krite-
rien fu¨r die Annahme eines gewerblichen Grundstu¨ckshandels
verneint.
Abgrenzung gewerblicher Grundstu¨ckshandel – Vermo¨gensver-
waltung
a)
Nach § 15 Abs. 2 des EStG, § 2 Abs. 1 GewStG ist eine
selbststa¨ndige nachhaltige Beta¨tigung, die mit Gewinnerzie-
lungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am all-
gemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb,
sofern keine Einku¨nfte nach §§ 13, 18 EStG vorliegen. Außer-
dem mu¨ssen durch die Ta¨tigkeit die Grenzen der privaten Ver-
mo¨gensverwaltung u¨berschritten werden. Bei der Abgrenzung
zwischen Gewerbebetrieb und der nicht steuerbaren Spha¨re ist
auf das Gesamtbild der Verha¨ltnisse und die Verkehrsanschau-
ung abzustellen
1
.
Eine private Vermo¨gensverwaltung wird ausgeu¨bt, solange sich
die zu beurteilende Ta¨tigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz
durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und
die Ausnutzung substanzieller Vermo¨genswerte durch Um-
schichtungen nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. Von
einem gewerblichen Grundstu¨ckshandel kann dagegen im Re-
gelfall ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitli-
chen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Errichtung
und Verkauf, d. h. von etwa fu¨nf Jahren, mindestens vier Objek-
te vera¨ußert werden, weil die a¨ußeren Umsta¨nde dann den
Schluss zulassen, dass es dem Stpfl. auf die Ausnutzung substan-
zieller Vermo¨genswerte durch Umschichtung ankommt
2
.
Der Kla¨ger hat im Verlauf des Streitjahres 1998 u. a. die beiden
im Jahr 1995 erworbenen Grundstu¨cke M und B sowie die bei-
den 1997 erworbenen Grundstu¨cke K und H vera¨ußert und be-
reits damit die objektiven Voraussetzungen des gewerblichen
Grundstu¨ckshandels erfu¨llt. Ob das FA daru¨ber hinaus auch das
Grundstu¨ck O zu Recht in den einzelunternehmerischen
1 BFH-Beschluss vom 3. 7. 1995 – GrS 1/93, BStBl. II 1995 S. 617 = DB 1995
S. 1892; vom 10. 12. 2001 – GrS 1/98, BStBl. II 2002 S. 291 = DB 2002
S. 616; vom 15. 3. 2012 – III R 30/10, BStBl. II 2012 S. 661 = DB 2012
S. 1722.
2 BFH-Urteil vom 17. 12. 2009 – III R 101/06, BStBl. II 2010 S. 541 = DB 2010
S. 594.
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Steuerrecht
DER BETRIEB | Nr. 21 | 24. 5. 2013
